In jedem Kreditangebot stehen zwei Prozentzahlen, und sie sind nie gleich. Die kleinere steht meist groß in der Werbung, die größere im Kleingedruckten. Wer sie verwechselt, vergleicht Angebote, die nicht vergleichbar sind.
Was der Sollzins ist
Der Sollzins, früher Nominalzins, ist der reine Preis für das geliehene Geld. Er sagt, wie viel Zinsen auf die offene Restschuld anfallen, und sonst nichts.
Nach ihm richtet sich Ihre Monatsrate: Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung zahlen Sie 5,5 Prozent von 300.000 Euro im Jahr, also 16.500 Euro oder 1.375 Euro im Monat.
Was der Sollzins nicht enthält: alles, was die Bank sonst noch berechnet.
Was der effektive Jahreszins zusätzlich enthält
Der effektive Jahreszins ist gesetzlich definiert. Die Preisangabenverordnung schreibt vor, welche Kosten hineingerechnet werden müssen, damit Angebote verschiedener Banken überhaupt vergleichbar sind.
| Bestandteil | im Sollzins | im Effektivzins |
|---|---|---|
| Zinsen auf die Restschuld | ja | ja |
| Bearbeitungsentgelte der Bank | nein | ja |
| Zeitpunkt der Zinsverrechnung | nein | ja |
| Kosten der Grundschuldbestellung | nein | nein |
| Bereitstellungszinsen | nein | nein |
| Restschuldversicherung (freiwillig) | nein | nein |
Die letzte Spalte ist der Punkt, den viele übersehen: Auch der Effektivzins enthält nicht alles. Er ist vergleichbar, aber nicht vollständig.
Warum der Effektivzins bei Baufinanzierungen trügt
Bei einem Ratenkredit über drei Jahre beschreibt der Effektivzins die Gesamtkosten zutreffend, weil der Kredit in dieser Zeit vollständig getilgt wird.
Bei einer Baufinanzierung ist das anders. Die Zinsbindung läuft typischerweise 10 oder 15 Jahre, das Darlehen aber 25 bis 35 Jahre. Der Effektivzins gilt nur für die Zeit der Zinsbindung. Was danach kommt, ist offen.
Zwei Angebote mit identischem Effektivzins können deshalb völlig unterschiedlich ausgehen:
- Angebot A: 3,4 Prozent, 10 Jahre gebunden, danach Restschuld 210.000 Euro
- Angebot B: 3,6 Prozent, 20 Jahre gebunden, danach Restschuld 120.000 Euro
Angebot A ist im Zins günstiger und im Risiko teurer. Steigen die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung auf 6 Prozent, kostet die höhere Restschuld deutlich mehr, als die 0,2 Prozentpunkte je eingespart haben.
Worauf Sie stattdessen schauen
Bei einer Baufinanzierung sind drei Zahlen aussagekräftiger als der Effektivzins allein.
- Restschuld am Ende der Zinsbindung. Sie steht im Tilgungsplan, den die Bank liefern muss. Sie zeigt, wie viel Risiko Sie in die Zukunft verschieben.
- Gesamtkosten über die Zinsbindung, also Zins plus alle Nebenkosten in Euro, nicht in Prozent. Euro lassen sich schlecht schönrechnen.
- Flexibilität: kostenlose Sondertilgung, Möglichkeit zum Tilgungswechsel, Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit. Diese Punkte tauchen in keiner Zinszahl auf, entscheiden aber darüber, ob Sie auf Veränderungen reagieren können.
Die Faustregel
Für den ersten Vergleich zweier Angebote mit gleicher Zinsbindung und gleicher Tilgung ist der effektive Jahreszins die richtige Zahl. Genau dafür wurde er geschaffen.
Sobald sich Zinsbindung, Tilgung oder Sondertilgungsrechte unterscheiden, sagt er zu wenig. Dann führt kein Weg an den Tilgungsplänen vorbei, und die vergleichen Sie in Euro.
Das Wichtigste in Kürze
Der Sollzins bestimmt Ihre Rate, der effektive Jahreszins macht Angebote vergleichbar. Beworben wird meist der Sollzins, weil er kleiner ist.
Verlassen Sie sich beim Vergleich nicht allein auf den Effektivzins. Er gilt nur für die Zinsbindung, und Kosten wie Grundschuldbestellung oder Bereitstellungszinsen stecken auch in ihm nicht drin. Lassen Sie Ihnen Tilgungspläne geben und vergleichen Sie die Restschuld am Ende der Bindung sowie die Gesamtkosten in Euro. Und denken Sie daran, dass Sie nach zehn Jahren ohnehin kündigen dürfen.
Häufige Fragen
- Warum ist der Effektivzins immer höher als der Sollzins?
- Weil er zusätzlich zu den reinen Zinsen auch Bearbeitungsentgelte und den Zeitpunkt der Zinsverrechnung einrechnet. Nur wenn eine Bank überhaupt keine weiteren Kosten erhebt, liegen beide Zahlen nahe beieinander.
- Welche Kosten fehlen auch im Effektivzins?
- Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld, Bereitstellungszinsen bei verzögertem Abruf und eine freiwillig abgeschlossene Restschuldversicherung. Bei langer Bauzeit können allein die Bereitstellungszinsen vierstellig ausfallen.
- Wonach richtet sich meine Monatsrate?
- Nach dem Sollzins plus der vereinbarten Tilgung. Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung zahlen Sie jährlich 5,5 Prozent der Darlehenssumme.
- Ist eine lange Zinsbindung nicht riskant, wenn die Zinsen fallen?
- Kaum, denn nach § 489 BGB dürfen Sie zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die lange Bindung schützt Sie nach oben, nach unten bleiben Sie beweglich.
- Wie vergleiche ich Angebote mit unterschiedlicher Zinsbindung?
- Über die Tilgungspläne. Entscheidend sind die Restschuld am Ende der Bindung und die Gesamtkosten in Euro, nicht der Zinssatz in Prozent.
Über den Autor
Finazent Redaktion
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Die Redaktion von Finazent recherchiert Konditionen, prüft Anbieterangaben gegen die offiziellen Preis- und Leistungsverzeichnisse und schreibt daraus verständliche Ratgeber.
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