In jedem Kreditangebot stehen zwei Prozentzahlen, und sie sind nie gleich. Die kleinere steht meist groß in der Werbung, die größere im Kleingedruckten. Wer sie verwechselt, vergleicht Angebote, die nicht vergleichbar sind.
Was der Sollzins ist
Der Sollzins, früher Nominalzins, ist der reine Preis für das geliehene Geld. Er sagt, wie viel Zinsen auf die offene Restschuld anfallen, und sonst nichts.
Nach ihm richtet sich deine Monatsrate: Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung zahlst du 5,5 Prozent von 300.000 Euro im Jahr, also 16.500 Euro oder 1.375 Euro im Monat.
Was der Sollzins nicht enthält: alles, was die Bank sonst noch berechnet.
Was der effektive Jahreszins zusätzlich enthält
Der effektive Jahreszins ist gesetzlich definiert. Die Preisangabenverordnung schreibt vor, welche Kosten hineingerechnet werden müssen, damit Angebote verschiedener Banken überhaupt vergleichbar sind.
| Bestandteil | im Sollzins | im Effektivzins |
|---|---|---|
| Zinsen auf die Restschuld | ja | ja |
| Bearbeitungsentgelte der Bank | nein | ja |
| Zeitpunkt der Zinsverrechnung | nein | ja |
| Kosten der Grundschuldbestellung | nein | nein |
| Bereitstellungszinsen | nein | nein |
| Restschuldversicherung (freiwillig) | nein | nein |
Die letzte Spalte ist der Punkt, den viele übersehen: Auch der Effektivzins enthält nicht alles. Er ist vergleichbar, aber nicht vollständig.
Warum der Effektivzins bei Baufinanzierungen trügt
Bei einem Ratenkredit über drei Jahre beschreibt der Effektivzins die Gesamtkosten zutreffend, weil der Kredit in dieser Zeit vollständig getilgt wird.
Bei einer Baufinanzierung ist das anders. Die Zinsbindung läuft typischerweise 10 oder 15 Jahre, das Darlehen aber 25 bis 35 Jahre. Der Effektivzins gilt nur für die Zeit der Zinsbindung. Was danach kommt, ist offen.
Zwei Angebote mit identischem Effektivzins können deshalb völlig unterschiedlich ausgehen:
- Angebot A: 3,4 Prozent, 10 Jahre gebunden, danach Restschuld 210.000 Euro
- Angebot B: 3,6 Prozent, 20 Jahre gebunden, danach Restschuld 120.000 Euro
Angebot A ist im Zins günstiger und im Risiko teurer. Steigen die Zinsen bis zur Anschlussfinanzierung auf 6 Prozent, kostet die höhere Restschuld deutlich mehr, als die 0,2 Prozentpunkte je eingespart haben.
Worauf du stattdessen schaust
Bei einer Baufinanzierung sind drei Zahlen aussagekräftiger als der Effektivzins allein.
- Restschuld am Ende der Zinsbindung. Sie steht im Tilgungsplan, den die Bank liefern muss. Sie zeigt, wie viel Risiko du in die Zukunft verschiebst.
- Gesamtkosten über die Zinsbindung, also Zins plus alle Nebenkosten in Euro, nicht in Prozent. Euro lassen sich schlecht schönrechnen.
- Flexibilität: kostenlose Sondertilgung, Möglichkeit zum Tilgungswechsel, Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit. Diese Punkte tauchen in keiner Zinszahl auf, entscheiden aber darüber, ob du auf Veränderungen reagieren kannst.
Die Faustregel
Für den ersten Vergleich zweier Angebote mit gleicher Zinsbindung und gleicher Tilgung ist der effektive Jahreszins die richtige Zahl. Genau dafür wurde er geschaffen.
Sobald sich Zinsbindung, Tilgung oder Sondertilgungsrechte unterscheiden, sagt er zu wenig. Dann führt kein Weg an den Tilgungsplänen vorbei, und die vergleichst du in Euro.
Das Wichtigste in Kürze
Der Sollzins bestimmt deine Rate, der effektive Jahreszins macht Angebote vergleichbar. Beworben wird meist der Sollzins, weil er kleiner ist.
Verlass dich beim Vergleich nicht allein auf den Effektivzins. Er gilt nur für die Zinsbindung, und Kosten wie Grundschuldbestellung oder Bereitstellungszinsen stecken auch in ihm nicht drin. Lass dir Tilgungspläne geben und vergleiche die Restschuld am Ende der Bindung sowie die Gesamtkosten in Euro. Und denk daran, dass du nach zehn Jahren ohnehin kündigen darfst.
Häufige Fragen
- Warum ist der Effektivzins immer höher als der Sollzins?
- Weil er zusätzlich zu den reinen Zinsen auch Bearbeitungsentgelte und den Zeitpunkt der Zinsverrechnung einrechnet. Nur wenn eine Bank überhaupt keine weiteren Kosten erhebt, liegen beide Zahlen nahe beieinander.
- Welche Kosten fehlen auch im Effektivzins?
- Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld, Bereitstellungszinsen bei verzögertem Abruf und eine freiwillig abgeschlossene Restschuldversicherung. Bei langer Bauzeit können allein die Bereitstellungszinsen vierstellig ausfallen.
- Wonach richtet sich meine Monatsrate?
- Nach dem Sollzins plus der vereinbarten Tilgung. Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung zahlst du jährlich 5,5 Prozent der Darlehenssumme.
- Ist eine lange Zinsbindung nicht riskant, wenn die Zinsen fallen?
- Kaum, denn nach § 489 BGB darfst du zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die lange Bindung schützt dich nach oben, nach unten bleibst du beweglich.
- Wie vergleiche ich Angebote mit unterschiedlicher Zinsbindung?
- Über die Tilgungspläne. Entscheidend sind die Restschuld am Ende der Bindung und die Gesamtkosten in Euro, nicht der Zinssatz in Prozent.
Über den Autor
Finazent Redaktion
Redaktion
Die Redaktion von Finazent recherchiert Konditionen, prüft Anbieterangaben gegen die offiziellen Preis- und Leistungsverzeichnisse und schreibt daraus verständliche Ratgeber.
Das könnte dich auch interessieren
Monatliche Zinsgutschrift: Was der Rhythmus wirklich bringt
Bei gleichem Nominalzins liefert monatliche Kapitalisierung den frühesten Zinseszinseffekt. Warum der Unterschied kleiner ist als gedacht und wann er trotzdem zählt.
Festgeld im EU-Ausland: Wie du höhere Zinsen bekommst, ohne zu viel zu riskieren
Banken in Italien, Frankreich oder Lettland zahlen oft deutlich mehr als deutsche Institute. Was hinter dem Zinsvorsprung steckt, wie weit die Einlagensicherung trägt und welche Steuerfalle du kennen solltest.
Festgeld und Einlagensicherung: Der Schirm gilt pro Bank
100.000 Euro pro Person und Institut, bei Gemeinschaftskonten rechnerisch 200.000. Nach einem Immobilienverkauf können sechs Monate lang bis zu 500.000 Euro geschützt sein.